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自贸港海南:“去房地产化”还是抬高投资门槛?

    2020-11-28 来源:未知

原标题:自贸港海南:“去房地产化” 还是抬高投资门槛?

昨天下午(3月9日),有自媒体发文称 “3月7日海南省官网上的《我省推出安居型住房并全面实施商品住房现房销售制度》突然不见了,也搜索不到了。”

因此推断:刚刚发布的海南楼市新政被“撤回”了!

不过,昨晚,该传闻很快被业内人士辟谣。

自贸港海南:“去房地产化”还是抬高投资门槛?

自贸港海南:“去房地产化”还是抬高投资门槛?

今天上午,海南各大官方媒体发文纷纷澄清网传消息不实。 总之,让一部分房企心惊胆战的海南现房销售制度,妥妥地要实施了!

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那么,这一传闻究竟从何而来?为何关注度如此之高?

一切源自于预售制被取消。 一大部分中小开发商的饭碗要没了。

有评论认为,这是海南在提高开发门槛,淘汰没有实力的房企。还有“阴谋论”认为,不排除一部分中小开发商为了自救而造的势,为自己赢得时间。

3月7日深夜,海南颁布严厉楼市新政2.0,再次“壮士断腕”宣誓去房地产化, 海南对炒房的重拳出击占据了各大媒体的头条。

截至3月9日晚,海南相关政府网站上仍存在相关消息(如图)。

自贸港海南:“去房地产化”还是抬高投资门槛?

据海南资深地产业内人士告诉塔尖楼市,“ 海南这个政策是开了发布会,没有对外发文,政策未撤,政府官网只是转载新闻,昨天在首页首屏,今天在其它页面而已。”

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近日,政策“一日游”的现象并不罕见。3月4日,广州关于楼市放松的相关政策被叫停;3月5日,驻马店发布关于两成首付的17项稳楼市政策也已从官网撤下。

很显然,疫情攻坚战尚未结束,国家并不希望看到楼市宽松的预期被过度解读或者误读。

特别是对于刚刚开始起步建设自贸港的海南,必须理清和房地产产业的关系。这个历史问题纠缠太长时间了。

针对海南新政,塔尖楼市综合了部分业内人士的观点分析:

1、此次新政目的并非要继续打压房地产,而是特别强调要建立房地产市场平稳健康发展的城市主体责任。海南省是 第一个以文件形式提出的省份。

自贸港海南:“去房地产化”还是抬高投资门槛?

全面落实城市主体责任的提法,源自去年的中央经济工作会议提出的“全面落实因城施策”。

所谓全面落实,其实就是把调控的权限和责任交给各个城市,让各个城市根据自身房地产市场的特点,制定调控政策,而不是全国一盘棋。这也是今年以来,全国60多个城市对房地产调控政策进行微调的主要依据。

2、虽然海南新政规定 只有新拿地的项目,才要求现房限售,但从政策层面严厉程度来看:取消商品住房预售制,毕竟改变了30年来的游戏规则,相信事先已做过充分沟通,否则势必会产生一系列的连锁反应。

连锁反应一:现房销售拉长了开发周期,拿地到开盘的时间延长、资金无法及时周转,开发商开发成本显著增加,直接会导致售价增加。

连锁反应二 突然从预售变现售,市场供给减少,需求不变,从经济学角度来讲售价也会提高。

连锁反应三 房企如果对售价的预期提高,楼面价也有上升可能。

还有就是时机问题:取消预售最好的时机,应该是房价处于上涨周期的时候,就目前房地产的趋势看,房价短期内上涨的周期基本结束,过去三年累积的高杠杆已经让很多开发商面临资金压力问题。

所以,这注定是一场淘汰战。中国内地只有一个自贸港,那就是海南,海南需要更有实力、更高质量的投资商,海南不需要高周转的投资,需要高品质的运营商。

3、去房地产化对经济负面效应已经明显,如果没有别的产业政策利好作为对冲,就算有新的超级利好,但罗马不是一天内建成,海南难以在短期内转型成功。

海南近几年来国际旅游岛建设,基础设施已经完备,现在更需要的是产业引进与高端消费。

在房地产方面,海南并非全面向房地产“开刀”,而是在进行一场“外科手术”而已。

为了这场“外科手术”成功,我们看到,尽管自422全域限购以来,海南经历了几乎断崖式的投资下降。

为了对冲,海南出台了多个提振经济减少对房地产业依赖的措施,效果如何,我们仍需评估。

自贸港海南:“去房地产化”还是抬高投资门槛?

对于房企而言,如果没有一定资金实力,普通房企肯定拖不到现房销售的那一刻,可能就此退出市场。

4、传闻海南近期可能会有国家层面的重大利好政策,很多人猜测是全岛免税等自贸港利好要提前落地了,所以需要提前部署,按住利好官宣后房价上涨的冲动。

在去年12月2日“2019中国企业家博鳌论坛”上,海南省副省长曾表示:海南争取明年第二季度开始,可以把自贸港政策和制度体系逐步实施。

业界普遍猜测,这个自由贸易港将有“对标世界最高水平的开放形态”,将“建立具有国际竞争力的特殊税收制度”,海南省也因此将获得“更大的改革自主权”。

此外,关于海南自由贸易港,全国人大正在立法。海南会不会成为一个“独立关税区”,有可能实施“零关税”?若如此,其开放力度无疑将超越深圳、上海和雄安新区。

海南自由贸易港建设,自然超不了雄厚资本的房企巨头的参与和支持,房地产业,对于海南,依然是压舱石。

因此,从现阶段来看,“壮士断腕”去房地产化,是一个伪命题。

1993年,在海南房地产泡沫爆发前,潘石屹和冯仑都离开了海南。

2020年,在海南自贸港新利好到来的前夜, 新的一批“ 潘石屹和冯仑们”选择离开还是 选择留下?

海南接下来会有哪些经济大牌打出?我们拭目以待。

部分内容来源:海南网络广播电视台

自贸港海南:“去房地产化”还是抬高投资门槛?

2020春节,黎明时分的海南。

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